“ 독일 아파트(Wohnung) 소유 시 자가거주, 리모델링 그리고 임대까지 집주인 알아두면 좋은 점. ”

01.자신의 취향에 맞게 아파트 내부를 리모델링하고, 발코니를 확장하거나 공동 차고에 전기 충전소를 설치한다. 당당한 아파트 소유자로서 당신은 많은 권리를 가지고 있다. 그러나 공증인 계약에 서명했다고 해서 원하는 것은 무엇이든 할 수 있다는 의미는 아니다. 몇 가지 책임과 의무도 아파트 열쇠와 함께 인계됩니다. 독일의 아파트 소유자는 혼자가 아니라 각 세대에 대한 공동의 규정과 의무에 귀속된 ‘소유자 협회 Eigentümergemeinschaft’의 일원이 된다. 다음은 독일의 아파트 구매자(소유자)로서 권리와 의무에 관한 가장 흔한 오해와 진실이다.

1. 내 아파트의 모든 것을 내 마음대로 바꿀 수 있다!?
독일에서 아파트를 소유한 경우 주방, 방 문, 화장실, 라디에이터, 바닥재, 벽지 등과 같이 집 내부에 속한 것은 소위 ‘특별 재산 Sondereigentum’으로 간주된다. 즉, 주택 소유자 협회가 관리하는 ‘공동 재산 Gemeinschaftseigentum’과 달리, 특별 재산에 대해서는 집주인이 원하는 대로 리모델링할 수 있으며 이에 대한 책임은 전적으로 집주인이 진다.
그러나 보와 기둥처럼 지붕과 위층의 하중을 받는 역할을 하는 ‘내력벽 Tragende Wand’부터 외부에 노출되는 창문 그리고 발코니까지 수리, 보수 혹은 교체를 원하는 사람은 ‘주택 소유자 협회’의 승인이 필요하다. 특히, 아파트 외부에서 노출된 건물 자체의 부품(예: 환기구)을 제거, 부착 또는 교체하거나 심지어 발코니, 테라스 및 햇빛 차단 장치(블라인드)의 외부를 칠하는 행위도 소유자 협회의 동의와 승인이 필요하다.
또한 외부 창문, 미닫이문, 롤러 셔터, 외부 블라인드 또는 부속품을 포함한 대문과 같은 ‘특별 재산’에 손상이 있는 경우 손상의 원인과 관계없이 소유자는 이를 개별적으로 수리해야 한다. 그러나 수리 작업은 항상 전체 주거 단지의 외관에 관한 WEG(콘도미니엄 법) 규정에 따라 수행되어야 한다. 여기서는 집주인 마음대로 규정에 벗어나는 어떤 종류의 변경도 허용되지 않는다.


<독일 아파트 ‘공동재산 Gemeinschaftseigentum’ 목록>
원칙적으로, ‘별도 소유 또는 제삼자가 소유하지 않는’ 재산 또는 건물의 모든 부분을 공동 재산이라고 한다. 여기에는 특히 건물의 안전, 미관 그리고 아파트 소유자의 공동 사용에 필수적인 모든 시설이 포함된다.
• 지붕 Dach
• 계단 및 복도 Treppenhäuser und Flure
• 엘리베이터 Fahrstühle
• 건물 출입문 및 창문 Eingangstüren und Fenster
• 공동 정원 Gartenanlagen
• 내부 안뜰 및 지하실 복도 Innenhöfe und Kellergänge
• 물, 가스 및 전기 파이프 Wasser-, Gas- und Stromleitungen
• 중앙난방 Zentralheizung
• 사서함 및 인터콤 Briefkästen und Sprechanlagen

2. 잔금을 치르고 열쇠를 받으면 더 이상 돈 들어갈 일이 없다!?
아파트 건물의 각 소유자는 고정된 분배 원칙에 따라 공동 재산의 유지 관리, 보수 및 공동 시설(예: 엘리베이터) 사용 비용을 부담해야 한다. 이 비용은 소유자가 거주하지 않고 아파트가 비어 있어도 지불해야 한다.
따라서 아파트 구매자는 부동산 가격, 공증인 수수료 및 양도세에 더해 추가 지출이 예상되는 월별 비용(관리비)을 고려하여 예산 계획을 세워야 한다. 독일의 일반적인 4인 가족 기준 아파트의 경우, 이 비용은 월 200유로~400유로 사이이다.

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★ 특별 부담금 Sonderumlage
아파트 건물에 특별 투자(예: 물탱크 교체, 태양열 발전기 설치 등)가 예정되었으나 공동의 주택 자금 기여금이 충분하지 않은 경우 주택 소유자 협회는 비용을 충당하기 위해 특별 부담금을 결정할 수 있다. 특별 부담금 액수는 기존 준비금과 계획된 투자에 대한 비용에 따라 결정된다. 이 부담금이 결정되자마자 모든 소유자는 그에 따라 납부할 의무가 있으나, 다음 3가지 조건을 충족해야 한다.
• 해당 아파트 거주자 다수결로 결정된 경우
• 사전에(구매/입주 전) 이미 계획된 투자 비용이 터무니없이 높지 않은 경우
• 합리적인 기간 내에 투자 비용이 회수될 예정인 경우
위 사항 중 어느 것도 적용되지 않는 경우, 투자 의결 당시 투표에 참여한 소유자만 특별 부담금을 납부해야 한다.

3. 내 아파트를 내가 원하는 누구에게나 임대 줄 수 있다!?
독일에서 아파트를 투자 목적으로 소유하는 것은 말처럼 쉬운 것은 아닙니다. 아파트를 제삼자에게 임대하려면 임차인과 다른 아파트 소유자 모두의 이익을 고려해야 한다.
일반적인 조건이 충족되면, 부동산(아파트 건물) 관리자 Hausverwaltung는 임대인(집주인)이 적정한 임차인을 찾는 즉시 이를 수락해야 한다. 여기에는 예비 임차인의 기본 정보와 거주자 숫자가 포함된다. 부동산 관리자는 임차인의 정보를 사용하여 계획된 임대에 동의하는지 ‘소유자 협회(커뮤니티)’에 확인하며, 이는 형식적인 경우가 많다.
그러나, 잠재적 세입자가 이미 해당 주거 단지에서 이웃에게 불쾌한 행위를 한 적이 있거나, 예상 거주자의 수가 임대 면적에 비해 과밀하다는 이유로 ‘임대 동의’가 거부로 이어질 수 있다. 만약 이 ‘거부’를 무시하고 임대를 강행하면 다른 입주자들과 분쟁이 발생할 수 있다.
독일 아파트의 ‘소유자 협회 Eigentümergemeinschaft’는 해당 건물 주민 공동의 삶과 이익에 반하는 세입자를 거부하거나 임대차 계약 중단을 요구할 권리가 있다. 또한 아파트 소유자는 바람직하지 않은 세입자에게 통지할 의무가 있다.
또한, 세심하게 임차인을 선정했음에도 입주 이후 다른 입주자들과 분쟁이 발생하는 경우도 있다. 주로 ‘공동 재산’을 훼손하거나 집 규칙 Hausordnung을 위반하는 것이 일반적이다. 이 경우, 해당 집주인은 다른 소유주들에게 빚을 지고 있는 것과 같다. 따라서 임대인은 세입자의 행동에 대한 모든 책임이 있으며 세입자가 규칙을 따르도록 독려해야 한다.


[17. Februar 2025]